Hauskauf in Ostfriesland: 7 Fehler, die Sie Tausende Euro kosten (2026)

Ein Hauskauf ist für die meisten die größte Ausgabe ihres Lebens. Umso ärgerlicher, wenn vermeidbare Fehler Tausende Euro kosten. Wir begleiten jedes Jahr viele Käufer in Leer und Ostfriesland – und sehen immer wieder dieselben sieben Stolperfallen. Hier ist unsere ehrliche Liste.

Auf einen Blick

• Nebenkosten: rund 7 % plus Maklerprovision zusätzlich zum Kaufpreis einplanen

• Finanzierung klären, bevor Sie besichtigen

• Baugrund und Bausubstanz prüfen – in Ostfriesland besonders wichtig

• Neues Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) seit 29.07.2026 kennen

• Grundbuch, Baulasten und Bebauungsplan prüfen

• Kaufvertragsentwurf in Ruhe lesen – Sie haben in der Regel zwei Wochen Zeit

Fehler 1: Nur auf den Kaufpreis schauen

Zum Kaufpreis kommen in Niedersachsen:

• Grunderwerbsteuer: 5 %

• Notar und Grundbuch: ca. 2 %

• Maklerprovision, falls ein Makler beteiligt ist

Bei 300.000 € Kaufpreis sind das schnell über 21.000 € – ohne Provision. Dazu kommen Umzug, Renovierung und erste Reparaturen. Alle Posten: Kaufnebenkosten in Ostfriesland und Maklerprovision in Niedersachsen 2026.

Fehler 2: Ohne Finanzierungszusage besichtigen

Wer sich in ein Haus verliebt und erst danach zur Bank geht, verliert oft gegen schnellere Käufer – oder kauft über seinem Budget. Besser:

• Budget und Eigenkapital vorab klären

• Finanzierungsbestätigung der Bank mitbringen

• Puffer für Nebenkosten und Renovierung einplanen

Wie viel Eigenkapital Sie brauchen, rechnen wir hier vor: Eigenkapital für ein Haus in Leer.

Fehler 3: Den Baugrund unterschätzen

In Ostfriesland stehen viele Häuser auf Moor-, Torf- oder Kleiböden. Dazu kommt oft ein hoher Grundwasserstand. Die Folge können Setzungsrisse, schiefe Böden oder feuchte Wände sein. Achten Sie auf:

• Risse in Fassade, Innenwänden und Fliesen, vor allem schräg verlaufende

• klemmende Türen und Fenster

• Feuchtigkeit und Salzränder im Sockelbereich

• Gründung: Wie wurde das Haus gebaut? Gibt es Unterlagen?

Fehler 4: Die Bausubstanz nicht prüfen lassen

Bei der Besichtigung sieht man Tapete und Küche – nicht das Dach oder die Leitungen. Prüfen Sie mindestens:

• Dach und Dachboden (Dämmung, Feuchtigkeit)

• Heizung: Alter, Wartung, Energieträger

• Elektrik und Wasserleitungen

• Fenster und Fassade

• Keller oder Bodenplatte auf Feuchtigkeit

Unser Tipp: Nehmen Sie zur zweiten Besichtigung einen Fachmann mit. Bei unseren eigenen Objekten bringen wir über 20 Jahre Handwerkserfahrung mit und sagen offen, was gemacht werden muss.

Fehler 5: Sanierungspflichten und Energie ignorieren

Seit dem 29. Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) statt des bisherigen Gebäudeenergiegesetzes. Für Käufer heißt das:

• Die 65-%-Regel für neue Heizungen ist entfallen

• Die Austauschpflicht für 30 Jahre alte Heizkessel ist entfallen

• Neu eingebaute Gas- und Ölheizungen müssen ab 2029 schrittweise klimafreundliche Brennstoffe nutzen (ab 10 %) – das macht den Betrieb teurer

• Weiterhin gilt: Als neuer Eigentümer müssen Sie eine ungedämmte oberste Geschossdecke (oder das Dach) innerhalb von zwei Jahren dämmen

Schauen Sie außerdem in den Energieausweis: Die Effizienzklasse zeigt, was an Heizkosten auf Sie zukommt.

Fehler 6: Grundbuch, Baulasten und Bebauungsplan nicht prüfen

Im Grundbuch stehen Rechte Dritter, zum Beispiel Wege- oder Leitungsrechte. Das Baulastenverzeichnis zeigt Verpflichtungen gegenüber Nachbarn. Der Bebauungsplan regelt, ob Sie später anbauen, aufstocken oder ein Carport bauen dürfen. Und: Sind alle Anbauten genehmigt? Mehr zum Thema Bebauungspläne lesen Sie in Grundstück kaufen in Leer.

Fehler 7: Den Kaufvertrag nicht in Ruhe lesen

Als Verbraucher erhalten Sie den Vertragsentwurf vom Notar in der Regel zwei Wochen vor dem Termin. Nutzen Sie die Zeit:

• Stimmen Kaufpreis, Fälligkeit und Übergabetermin?

• Welches Inventar ist mitverkauft (Küche, Markise, Gartenhaus)?

• Welche bekannten Mängel sind aufgeführt?

• Fragen Sie den Notar alles, was unklar ist – dafür ist er da

Checkliste vor der Kaufentscheidung

• Finanzierungsbestätigung liegt vor

• Nebenkosten und Renovierungsbudget sind eingeplant

• Bausubstanz und Baugrund wurden geprüft

• Energieausweis, Grundbuchauszug, Baulastenauskunft und Bebauungsplan liegen vor

• Kaufvertragsentwurf ist gelesen und alle Fragen sind geklärt

Den kompletten Ablauf vom Suchen bis zum Einzug finden Sie in unserem Ratgeber Haus kaufen in Leer – worauf achten?

Häufige Fragen

Welche Nebenkosten fallen beim Hauskauf in Niedersachsen an?

Grunderwerbsteuer von 5 %, Notar und Grundbuch mit rund 2 % sowie gegebenenfalls die Maklerprovision.

Muss ich nach dem Hauskauf die Heizung tauschen?

Nein. Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz ist die Austauschpflicht für alte Heizkessel entfallen. Die Dämmpflicht für die oberste Geschossdecke gilt aber weiter.

Wie lange vor dem Notartermin bekomme ich den Kaufvertrag?

Als Verbraucher in der Regel zwei Wochen vorher.

Wir begleiten Sie beim Hauskauf

Sie haben ein Haus in Ostfriesland im Blick und möchten eine zweite Meinung? Wir schauen uns Objekte mit Ihnen an, prüfen die Unterlagen und sagen ehrlich, was auf Sie zukommt. Rufen Sie uns an unter 0491 – 2066 8469 oder schreiben Sie an info@vanhese-immobilien.de. Aktuelle Angebote finden Sie auf vanhese-immobilien.de.