Ferienwohnung an der Nordseeküste kaufen: Preise, Rendite & Regeln 2026
Eine Wohnung hinterm Deich, ein paar Wochen im Jahr selbst genießen und den Rest der Zeit vermieten – für viele ist das der Traum. Rechnet sich das? Wir zeigen Ihnen mit Zahlen, Kosten und Regeln, worauf es bei einer Ferienwohnung an der ostfriesischen Nordseeküste ankommt.
Auf einen Blick
Neubau-Preise: Greetsiel rund 6.110 €/m², Norddeich rund 5.250 €/m², Dornumersiel rund 3.410 €/m² (Erstverkauf 2024)
Gebrauchte Ferienwohnungen: etwa 3.070 €/m² (Neßmersiel) bis 4.730 €/m² (Norddeich)
Belegung: Banken rechnen oft mit mindestens 120 Vermietungstagen, sehr gute Lagen schaffen 200 und mehr
Realistische Nettorendite: eher um 3 % als 6 % oder mehr
Vor dem Kauf prüfen: Ist Ferienvermietung laut Bebauungsplan und Teilungserklärung erlaubt?
Was kosten Ferienwohnungen an der Küste?
Die Preise unterscheiden sich stark – oft schon zwischen zwei Sielorten, die nur wenige Kilometer auseinanderliegen. Die folgenden Werte stammen aus der Auswertung der Verkäufe 2024 (berichtet von der NWZ):
Greetsiel, Neubau: ca. 6.110 €/m² (2023 noch ca. 5.290 €/m²)
Norddeich, Neubau: ca. 5.250 €/m²
Dornumersiel, Neubau: ca. 3.410 €/m²
Bensersiel, Neubau 2023: ca. 5.640 €/m²
Carolinensiel, Neubau 2023: ca. 5.260 €/m²
Gebrauchte Ferienwohnungen: ca. 3.070 €/m² (Neßmersiel) bis 4.730 €/m² (Norddeich), Greetsiel ca. 3.600 €/m²
Wie sich die Preise im übrigen Ostfriesland entwickeln, lesen Sie in unserem Marktüberblick Immobilienpreise Ostfriesland 2026.
Beispielrechnung: 60 m² in Küstennähe
Unsere Annahmen – bewusst vorsichtig gerechnet:
Kaufpreis: 280.000 €
Grunderwerbsteuer (5 %): 14.000 €
Notar und Grundbuch (ca. 2 %): 5.600 €
Vermietung: 140 Nächte à 110 € = 15.400 € Einnahmen pro Jahr
Davon gehen ab:
Vermittlung und Verwaltung (ca. 25 %): 3.850 €
Strom, Wasser, Internet, Versicherung, Rücklage: ca. 3.500 €
Ergebnis vor Steuern und Finanzierung: ca. 8.050 €
Bruttorendite: rund 5,5 % – nach Kosten: rund 2,7 % auf Kaufpreis plus Nebenkosten. Das deckt sich mit der Einschätzung von Marktexperten, die eher von etwa 3 % ausgehen. Wer selbst Urlaub in der Wohnung macht, vermietet entsprechend weniger.
Alle Kaufnebenkosten im Detail: Kaufnebenkosten in Ostfriesland.
Die Belegung entscheidet
Ob sich eine Ferienwohnung trägt, hängt fast nur an den vermieteten Nächten. Darauf achten Gäste an der Küste besonders:
kurze Wege zu Deich, Strand oder Hafen
eigener Parkplatz
Balkon oder Terrasse, gute Ausstattung, WLAN
Hunde erlaubt – in Krummhörn zum Beispiel lassen rund 41 % der Unterkünfte Hunde zu, die Nachfrage ist groß
Angebote für die Nebensaison (Herbst, Winter, Ostern)
Kosten, die oft vergessen werden
Reinigung und Wäsche zwischen den Gästen
Erneuerung von Möbeln und Ausstattung alle paar Jahre
Instandhaltungsrücklage, bei Wohnungen zusätzlich das Hausgeld
Zweitwohnungssteuer: viele Küsten- und Inselgemeinden erheben sie – vor dem Kauf die Satzung der Gemeinde prüfen
Gästebeitrag (Kurbeitrag), den Sie für die Gemeinde einziehen und abführen
Leerstand bei Schlechtwetter oder in schwachen Jahren
Rechtliches und Steuern vor dem Kauf
Baurecht: Ist Ferienvermietung laut Bebauungsplan erlaubt? Bei Wohnungen zusätzlich: Was steht in der Teilungserklärung?
Anmeldung: Ferienvermietung muss bei der Gemeinde angemeldet werden, je nach Umfang auch als Gewerbe
Einkommensteuer: Mieteinnahmen sind zu versteuern. Wer die Wohnung auch selbst nutzt, muss mit einer Prüfung rechnen, ob überhaupt Gewinnerzielungsabsicht besteht
Umsatzsteuer: Kurzfristige Vermietung ist grundsätzlich umsatzsteuerpflichtig – ob die Kleinunternehmerregelung greift, klärt Ihr Steuerberater
Wir sind keine Steuerberater – lassen Sie Ihre persönliche Situation vor dem Kauf unbedingt prüfen.
Finanzierung
Für Ferienimmobilien verlangen Banken häufig mehr Eigenkapital als beim selbst genutzten Zuhause, weil die Einnahmen schwanken. Planen Sie mindestens die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln ein. Wie viel Eigenkapital grundsätzlich sinnvoll ist, zeigt unser Beitrag Wie viel Eigenkapital brauche ich?
Unser Fazit
Eine Ferienwohnung an der Nordsee ist vor allem eine Investition mit Urlaubsbonus: Werterhalt, eigene Auszeiten und laufende Einnahmen, die einen Teil der Kosten tragen. Wer in erster Linie Rendite sucht, fährt mit einer klassisch vermieteten Wohnung oder einem Mehrfamilienhaus oft besser – mehr dazu in Immobilien als Kapitalanlage in Ostfriesland.
Häufige Fragen
Lohnt sich eine Ferienwohnung an der Nordsee als Kapitalanlage?
Sie kann sich lohnen, wenn Lage und Belegung stimmen. Rechnen Sie nach allen Kosten eher mit rund 3 % Rendite und nicht mit den oft beworbenen Traumwerten.
Wie viele Vermietungstage sind realistisch?
Banken setzen häufig mindestens 120 Tage an. Gut gelegene, gut ausgestattete Wohnungen erreichen 200 Tage und mehr.
Muss ich Zweitwohnungssteuer zahlen?
Das hängt von der Gemeinde ab. Viele Küsten- und Inselorte erheben sie. Prüfen Sie die Satzung vor dem Kauf.
Wir beraten Sie persönlich
Sie suchen eine Ferienwohnung an der ostfriesischen Küste oder möchten eine bestehende Wohnung verkaufen? Wir kennen die Orte zwischen Greetsiel und Carolinensiel und rechnen Ihr Vorhaben ehrlich durch. Rufen Sie uns an unter 0491 – 2066 8469 oder schreiben Sie an info@vanhese-immobilien.de. Aktuelle Angebote finden Sie auf vanhese-immobilien.de.
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